近年、ホンジュラスやマレーシアなど世界各地で、政府だけではなく、民間の投資家や企業が都市の開発・運営に深く関与する「プライベート・シティ」と呼ばれる動きが広がっている。ホンジュラスでは、シリコンバレー（※1）の投資家らの出資により、独自の税制や司法制度を持つ企業都市「プロスペラ」が設立された。マレーシアでは、人工島「フォレスト・シティ」の一角が、テック起業家の主導する自治的なコミュニティの拠点となっている。

こうした「プライベート・シティ」は、単なる不動産開発にとどまらず、都市の公共性と民間の収益性をどのように両立させるのか、そして誰が都市のルールを決め、誰がそこで暮らす人々に対して責任を負うのかという問題を浮き彫りにしている。

マレーシア・ジョホール州のフォレストシティ（2024年）（写真：YankeeHo / Wikimedia Commons [CC BY-SA 4.0]）

プライベート・シティとは

通常の都市では、国家や自治体が定める法律・行政の枠組みのもとに、市民の生活とサービスが成り立っている。民主国家であれば、市民はその国家や自治体を選挙で選び、説明責任を求めることもできる。これに対しプライベート・シティでは、民間主体が独自のルールや行政機能、インフラ、公共サービスを設計し、住民に提供する。ただし、こうした都市が国家から完全に独立しているわけではなく、国家の領域内にありながら、規制や公共サービス、司法など、従来は国家や自治体が担ってきた機能の一部を民間主体が担う傾向がある。背景には、政府による規制や行政手続きの制約を避け、民間の資本と意思決定によって、より自由で効率的な都市運営を実現しようとする考え方がある。

実際には「チャーター・シティ」「スタートアップ・シティ」「特別経済区（SEZ）」「フリーゾーン」など、似ているようで異なる概念が入り混じっている。チャーター・シティは、経済学者ポール・ローマー氏が提唱した構想が起点で、既存の国の法体系とは別の「憲章」のもとに運営される都市区画を指す。スタートアップ・シティは、チャーター・シティと重なる部分を持ちながら、テック業界などの民間主体による都市づくりに焦点を当てた考え方で、都市そのものを一つの「プロダクト」や「事業」とみなし、新しい規制や行政の仕組みを試す場として位置づける。

特別経済区（SEZ）は、より一般的に税制優遇や規制緩和を認める区域を指し、香港や深セン、ドバイなどが代表例として引き合いに出される。フリーゾーンは、主に貿易・関税上の優遇措置に特化した区域を指す言葉として使われることが多く、特別経済区の一種として扱われる場合もある。

こうした都市づくりに関連して使われる言葉の一つが「プライベート・シティ」だ。開発から統治までを一貫して民間主体が担い、道路や電力、上下水道といったインフラだけでなく、規制や治安維持、紛争解決といった行政機能まで企業が設計・運営する点が特徴とされる。世界にはすでに120以上の類似プロジェクトが存在するとされ、決して一部の国の特殊な現象ではない。言い換えれば、本来は住民全体のものであるはずの都市という「公共財」が、限られた投資家の「私財」として運営される仕組みが、世界各地に広がっているということだ。

なぜ、行政の支配から脱却しようとするのか

こうした都市の多くで共通しているのは、単に「民間が都市を作る」という目新しさではない。実際、歴史的に見れば多くの都市は自然発生的に、あるいは民間の商業活動を起点に形成されてきた。ここで問われるべきは、なぜ今、投資家や企業が既存の行政の規制や民主的な意思決定の枠組みから意図的に脱却した都市を作ろうとしているのかという点だ。

プロスペラZEDEで最初に建設されたベータ・ビルディング（2023年）（写真：ReasonTV / Wikimedia Commons [CC BY 3.0]）

第1に、企業や投資家にとって、環境規制や労働法、税制などは、利益や事業の自由を制限する場合がある。また、都市開発には住民や議会との合意形成が必要となり、事業の進行に時間がかかることもある。プライベート・シティは、こうした規制や手続きを緩和し、企業や投資家がより自由に都市のルールを設計できる環境をつくろうとする。

第2に、利益とデータへのアクセスの最大化だ。プライベート・シティでは、水道や電力、ごみ処理といった本来公共が担うインフラやサービスまでもが民間企業によって運営され、住民に対する課金を通じて利益を生む仕組みに組み込まれる。また、都市の運営を丸ごと担うということは、こうした生活インフラだけでなく、住民の税、消費、移動、通信といったあらゆるデータを一手に握ることでもある。こうしたデータもまた、広告やサービス開発、都市外の事業展開などを通じて、さらなる企業の利益につながっていく。プライベート・シティの経営方針が「住民のニーズ」よりも「管理する側の利益」を優先する形で設計されがちであると指摘されている。

第3に、この動きのさらに奥には、都市を「行政が担う公共の場」ではなく、企業が自由に設計・改変できる「プロダクト」あるいは「プラットフォーム」とみなす、より根本的な発想がある。第1で見た「規制が煩わしい」という実務的な不満にとどまらず、選挙や議会を介した意思決定という仕組みそのものを、迂回可能な「非効率」とみなす発想だ。

アメリカのネバダ州で、ブロックチェーン企業を率いる富豪ジェフリー・バーンズ氏が、州に対し税・警察・公共サービスの権限を企業側に譲渡する「イノベーションゾーン」制度の創設を求めたのは、この発想を最も直接的に体現した例だ。砂漠地帯およそ271平方キロメートルに構想された「ブロックチェーン・シティ」では、行政機能そのものが企業の一部門として設計されるはずだった。カリフォルニア州で進む新都市計画「カリフォルニア・フォーエバー」も、同じ発想の延長線上にある。リンクトイン共同創業者リード・ホフマン氏らが出資し、サンフランシスコ東部の農地約210平方キロメートル超を、覆面会社を通じて8億米ドル以上かけて買収したことが2023年に明らかになった。

実現されたプライベート・シティ

アメリカの投資家ピーター・ティール氏（2022年）(写真：Gage Skidmore / Flickr [CC BY-SA 2.0]）

マレーシア・ジョホール州の人工島「フォレストシティ」は、中国の不動産大手カントリー・ガーデンが2016年に着工した総額1000億米ドル規模の巨大都市開発で、当初は70万人の入居を見込んでいたが、中国の不動産不況などの影響で計画は大きく縮小し、「ゴーストタウン」とも呼ばれてきた。マレーシア政府は2024年8月、この地域をジョホール・シンガポール特別経済区（JS-SEZ）の一角である「特別金融区(SFZ)」に指定し、法人税5%、知識労働者向け所得税15%といった税制優遇を導入して開発の立て直しを図った。ただし、これはあくまでマレーシアの法律の枠内で税制優遇を認める制度であり、独自の司法制度や警察を持つホンジュラスのZEDEとは性質が異なる。

この特別金融区の枠組みを利用し、2024年9月、テック起業家バラジ・スリニバサン氏が私的なコミュニティ「ネットワークスクール」を開設した。「学び、燃やし、稼ぎ、楽しむ」を掲げ、月額1000〜2000米ドルでホテルのような共同生活を提供するこの施設には、80カ国以上から技術者が集まり、参加者は当初の128人から400人規模にまで拡大した。スリニバサン氏は2025年8月、ここを国家に代わる「スタートアップ・ソサエティ」の実験場と位置づけていることを明らかにした。

しかし、この試みは長くは続かなかった。2026年7月、ジョホール州の当局は、ネットワークスクールが有効な事業ライセンスを持たずに運営していたとして施設を閉鎖した。開発会社カントリー・ガーデンは、いかなるテナントもマレーシアの法律やライセンス要件、規制監督の対象外ではないと強調している。この一件は、税制優遇区域という「規制の緩やかな空間」を突こうとした民間コミュニティが、最終的には通常の国内法によって取り締まられたことを示している。スリニバサン氏はその後、新たな拠点をカザフスタンに移すと発表している。

マレーシア・ジョホール州で開発が進められるフォレストシティの様子（2019年）（写真：Jonashtand / Wikimedia Commons [CC BY-SA 4.0]）

発案されたプライベート・シティ

ホンジュラスやマレーシアの事例が実際に人が住み、運営が開始された場所であるのに対し、他の地域では、まだ提案・構想の段階に留まる動きも広がっている。

イギリスでは2025年10月、起業家シヴ・マリク氏と共同創業者ジョー・リーヴ氏が、ケンブリッジ東部、ニューマーケットとハヴァリルの間に位置するサフォーク州の農地に、人口最大100万人規模の新都市「フォレストシティ1」を建設する構想を発表した。約182平方キロメートルの農地に40万戸の住宅を建てるという内容で、特別経済区（SEZ）とコミュニティ土地信託（CLT）を組み合わせることで、市場価格より6割安い住宅を提供できるとしている。

流出した内部メッセージによれば、開発側はイギリス議会の立法によって「開発公社」を設立し、住民の選挙ではなく任命された職員が土地の分配を担う仕組みを構想していた。土地信託の理事会も、選挙を一切行わない恒久的な任命制とする方針で、その理由として共同創業者は「民主的な選択は、しばしば長期的な利益に反する」と説明していたという。

ただし、この計画はまだ正式には申請されておらず、イギリス政府も「開発公社を設立する現時点での計画はない」としている。地元では、貴重な農地や古い村落が失われることへの反対の声も上がっている。

グリーンランドへのアメリカの関与に抗議する「Hands off Greenland」デモ（デンマーク・コペンハーゲン、2026年）(写真：Christian Ursilva / Flickr [CC BY-SA 4.0]）

北極圏でも同様の構想が取り沙汰されている。2025年、一部のシリコンバレー投資家が、規制の緩やかな「フリーダム・シティ」の建設地としてグリーンランドを提案していることが明らかになった。ホンジュラスやマレーシア、イギリスの事例と異なり、この構想にはまだ具体的な法的枠組みの提案すら存在しない。というのも、グリーンランドは現在デンマーク王国の自治領であり、この構想が成立する前提として、まずアメリカがグリーンランドの主権そのものを取得する必要があるためだ。実際、投資家側の一部が描く構想では、この都市はアメリカの連邦所有地の上に建設されることになっており、アメリカの主権獲得を前提とした発想であることが読み取れる。

ドナルド・トランプ大統領はアメリカによるグリーンランドの購入、あるいは実力行使による取得の可能性にも繰り返し言及している。しかし、デンマーク政府とグリーンランド自治政府はいずれも主権の移譲を明確に否定しており、グリーンランド住民を対象にした世論調査でも8割がアメリカの一部になることに反対している。投資家側は、人工知能や自動運転、宇宙打ち上げ拠点、小型原子炉といった技術インフラを盛り込んだ構想を描いているとされる。ただしこちらも、あくまで一部の投資家が非公式に提案している段階のプロジェクトであり、実際に土地取得や建設が始まっているわけではない。　

主権と法的権限の問題

プライベート・シティが抱える問題の中でも、特に大きいのが国家主権そのものに関わる問題だ。ホンジュラスのZEDE制度では、指定区域に対して通常の行政区域よりも大きな自治権限が与えられ、運営会社が独自の規制や司法制度を構築できる仕組みが設けられていた。独自の裁判所を含むこうした法域が一つの国の中に存在すること自体が、国家の統治権限がどこまで及ぶのかという境界の問題を生む。

ホンジュラス最高裁判所の建物（2022年）（写真：HnLYC / Wikimedia Commons [CC BY-SA 4.0]）

その後、ホンジュラス政府は2022年にZEDEの法的枠組みを撤廃したが、これに対しプロスペラの運営会社は異議を唱え、国際投資紛争解決センター（ICSID）にホンジュラス政府を相手取った巨額の投資仲裁を申し立てている。

この事例は、民間の運営会社にどこまで法的・行政的権限を認めることができるのかという問題が、一国内の統治にとどまらず、国家の法制度と国際投資制度との関係にまで及ぶことを示している。

民主主義と説明責任の問題

主権をめぐる問題の根っこには、より基本的な問いがある。通常の民主国家の都市では、住民が選挙を通じて市長や議会を選び、その代表者が都市の運営方針を決定する。プライベート・シティが根本的に異なるのは、この「住民が統治者を選ぶ」という前提そのものが存在しない点にある。前章で見たプロスペラの評議員会も、ネットワークスクールの運営会社も、選挙ではなく出資者や創設者によって権限を与えられており、その意思決定の第一の目的も、住民全体の公益ではなく出資者への利益還元に置かれている。

制度の規模も性質もまったく異なるこの2つの事例に共通するのは、住民が統治者を選び、運営に異議を申し立てる仕組みを欠いたまま、都市の意思決定が投資家や運営会社に委ねられていたという点だ。そして最終的に、いずれの事例でも既存の国家がこの構造に介入する形で決着した。この「統治する住民が不在のまま、外部の資本と技術によって空間が作り替えられる」という発想は、都市の枠を超え、後述するように紛争地の再開発構想にまで及んでいる。

ホンジュラスでは、国連人権高等弁務官事務所（OHCHR）が2021年、ZEDE制度が国家の人権保障義務に重大なリスクをもたらしうるとして懸念を表明した。また、ZEDEが最終的に国土の約35%を占めうる規模になると試算していた。住民が選挙や公聴会を通じて異議を申し立てる通常の手段を持たないまま、これほどの規模の統治権限が投資家側の運営会社に委ねられうるという点に、国際機関は懸念を示したことになる。ホンジュラス最高裁も2024年9月、こうしたZEDEを可能にしていた法制度について違憲との判断を示した。

ホンジュラス・ロアタン島のプロスペラZEDE（2023年）（写真：ReasonTV / Wikimedia Commons [CC BY 3.0]）

格差と「新植民地主義」をめぐる問題

プライベート・シティを主導するのは、多くの場合、その土地の住民ではなく、遠く離れた国の富裕層や投資家である。とりわけ低所得国では、進出する投資家側が圧倒的な資金力を持つ一方、受け入れる政府や地域社会の交渉力は弱く、税制優遇や独自の司法制度、大規模な土地利用など、投資家側に有利な条件が通りやすい。こうして築かれた自治的な法域は、その国の法律や規制からほぼ独立した形で運営され、結果として国家の主権や、住民が本来持つはずの土地・資源へのアクセスが侵食されていく。こうした構造が、かつての宗主国と植民地の間にあった力関係と類似しているとして、「新植民地主義（※2）」という批判を招いている。

この問題が特に及びやすいのが、もともと土地や制度への交渉力を持ちにくい立場にある人々だ。ホンジュラスでは、ZEDEをめぐる土地権利の問題について、先住民やアフリカ系ホンジュラス人、農民などが土地の収奪や強制移住の影響を受けやすい状況が続いていると報告されている。国際労働機関（ILO）も、ZEDEに反対する先住民やアフリカ系ホンジュラス人の指導者への迫害や殺害があったことを受け、独自に調査に乗り出している。

ただし、これはプライベート・シティ全般が一様に新植民地主義的であることを意味するわけではない。誰が土地を所有し、誰が制度を決定し、その決定から誰が利益を得て、地域住民がどの程度意思決定に参加できるのかという、個別の力関係を見る必要がある。

「国家の代わり」をつくる未来？

ここまで見てきたプライベート・シティの背景には、より野心的な思想がある。国家の統治機構、つまり選挙や法律、主権といった仕組みを技術によって迂回し、その空白地帯で投資家や富豪が自由にルールを作り、利益を得る場を作ろうとする発想だ。

この発想を体系化した人物の一人が、前出のバラジ・スリニバサン氏だ。同氏が提唱する「ネットワーク国家」は、ネット上で理念を共有する集団が、まず暗号資産による経済圏を築き、次第に物理的な土地を取得し、最終的に国家としての承認を得ることを目指す構想である。AI、デジタルID、暗号資産といった技術は、この構想において、選挙や議会を介さずに人々を統治する新しい手段として位置づけられている。こうした発想の一部は、民主主義という仕組みそのものへの懐疑と結びついた思想的潮流とも重なり合っているとの指摘もある。

バラジ・スリニバサン氏（2017年）(写真：Fortune Brainstorm Tech / Flickr [CC BY-NC-ND 2.0]）

そして、この発想が最も極端な形で公の場に現れたのが、2025年にトランプ大統領が言及した、ガザ地区の「フリーダムゾーン」構想だった。イスラエルによって破壊された地区において荒廃した土地から住民の統治や合意形成のプロセスを取り除き、ハイテク特区として再開発するという発想は、大統領自身が投稿した近未来都市のAI生成映像とともに、世界的な批判を招いた。2026年に入り、資金や政治的条件、現地の合意が整わず、この構想自体は事実上頓挫したと報じられている。しかし、そこに暮らす人々が自ら都市のあり方を決めるのではなく、外部の政治家や企業、富裕層が技術と資本を使って新しい都市や統治の仕組みを設計するという発想は、他のプロジェクトにも共通している。

終わりに

プライベート・シティが世界各地に広げているのは、都市という公共財の「私物化」とも呼べる現象だ。プライベート・シティは、規制の緩和や民間資本を活用し、従来の都市開発では実現しにくかった新しい都市の形を生み出す可能性を持つ。しかし本記事で見てきたのは、住民が統治者を選び、意思決定に異議を申し立てるという、通常の都市なら当然の仕組みを欠いたまま運営される都市の姿だった。国家の主権が及ぶ範囲は曖昧になり、運営権を握るのは住民ではなく出資者であり、その負担は往々にして、もともと交渉力を持たない立場の人々にしわ寄せされてきた。誰が都市を統治し、そこに暮らす人々の権利や意思をどのように保障するのか。プライベート・シティの広がりは、都市開発の是非を超えて、そもそも都市は誰のために、誰によってつくられるものなのかという、民主主義と主権の根本を問い直している。

※1シリコンバレー：アメリカのカリフォルニア州にある、IT・テクノロジー企業が集積する地域

※2新植民地主義（ネオコロニアリズム）：直接的な植民地支配ではなく、経済的・政治的な力の差を利用して、外部の大国や企業が他国・地域の政策や資源、意思決定に影響を及ぼす状態